Nue-propriété : Optimisez votre fiscalité et boostez votre rentabilité immobilière

Qu'est-ce que la nue-propriété ?

La nue-propriété est un démembrement du droit de propriété où celui-ci est scindé en deux parties distinctes : la nue-propriété et l'usufruit. Le nu-propriétaire détient le droit de propriété du bien, mais ne peut ni l'utiliser ni en percevoir les revenus pendant la durée du démembrement. L'usufruitier, quant à lui, bénéficie du droit d'usage et des fruits du bien (par exemple, les loyers). Au terme du démembrement, généralement fixé entre 15 et 20 ans, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété sans frais supplémentaires.

La nue-propriété : un investissement fiscalement avantageux

Investir en nue-propriété offre de nombreux avantages fiscaux qui optimisent la rentabilité de votre investissement. Découvrons ensemble les principaux bénéfices fiscaux associés à ce dispositif.

Impôt sur le revenu (IR)

Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu locatif, il n'est donc pas soumis à l'impôt sur les revenus fonciers. Cela simplifie sa situation fiscale et évite une imposition supplémentaire.

Déduction des intérêts d'emprunt

Pour optimiser votre fiscalité lors d'un investissement en nue-propriété, il est essentiel de comprendre les règles relatives à la déductibilité des intérêts d'emprunt. Ces règles varient en fonction de la nature de l'usufruitier et de votre situation personnelle.Pendant la période de démembrement :

• Absence de revenus fonciers du bien démembré : Étant donné que le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers du bien en nue-propriété, il ne peut pas déduire les intérêts d'emprunt associés de revenus fonciers inexistants.
• Déduction sur d'autres revenus fonciers : Toutefois, si vous disposez de revenus fonciers provenant d'autres biens immobiliers, vous pouvez déduire les intérêts d'emprunt liés à l'achat de la nue-propriété de ces revenus, à condition que l'usufruitier soit un bailleur social.

Après la reconstitution de la pleine propriété :

• Mise en location du bien : Une fois que vous avez récupéré la pleine propriété du bien, si vous décidez de le mettre en location, les intérêts d'emprunt restants sont déductibles des revenus fonciers générés par ce bien.
• Report des intérêts non déduits : De plus, les intérêts d'emprunt qui n'ont pas pu être déduits pendant le démembrement peuvent être reportés et déduits des revenus fonciers futurs provenant de ce bien.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Le nu-propriétaire n'est pas redevable de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur le bien démembré pendant la durée du démembrement, conformément à l'article 968 du Code général des impôts. C'est l'usufruitier qui est imposé sur la valeur en pleine propriété du bien. Ainsi, le patrimoine taxable du nu-propriétaire est réduit, ce qui peut représenter une économie significative s'il est par ailleurs assujetti à l'IFI.

Prélèvements sociaux

En l'absence de revenus fonciers, le nu-propriétaire n'est pas soumis aux prélèvements sociaux. Cela allège encore davantage la charge fiscale pendant la période de démembrement.

Taxe foncière

Les taxes foncières sont à la charge de l'usufruitier selon l'article 1400 du Code général des impôts. Le nu-propriétaire n'a donc pas à s'en acquitter, ce qui représente une économie non négligeable sur la durée du démembrement.

Droits de succession

En cas de transmission, les droits de succession sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, inférieure à celle de la pleine propriété. Le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts s'applique, permettant une optimisation fiscale lors de la transmission du patrimoine.Vous êtes intéressés par les avantages fiscaux de la nue-propriété ? Contactez un de nos conseillers Emerige au 01 78 05 45 43 pour découvrir nos biens éligibles à ce dispositif.Découvrez notre article sur les avantages et inconvénients de l'investissement en nue-propriété

Plus-value immobilière

La fiscalité des plus-values immobilières est un élément clé à considérer. Découvrez comment la nue-propriété vous permet de bénéficier d'un calcul avantageux de la plus-value lors de la revente.Calcul avantageuxLa plus-value immobilière est calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, en retenant comme prix d'acquisition la valeur en pleine propriété du bien au moment de son acquisition, et non le prix de la nue-propriété réellement acquitté par l'investisseur. Cette règle, prévue par l'article 150 VB du Code général des impôts, permet d'éviter une double imposition et reflète la réalité économique de l'investissement.Ainsi, lors de la revente, vous bénéficiez d'une imposition sur une plus-value réelle, et non sur une plus-value artificiellement augmentée.Abattement pour durée de détentionUn abattement est appliqué sur la plus-value en fonction de la durée de détention du bien :

• Pour l'impôt sur le revenu : exonération totale après 22 ans, avec un abattement progressif à partir de la 6ᵉ année.
• Pour les prélèvements sociaux : exonération totale après 30 ans, avec un abattement progressif à partir de la 6ᵉ année.

Optimisation de la rentabilité

Au-delà des avantages fiscaux, la nue-propriété offre des leviers pour maximiser la rentabilité de votre investissement. Explorons ensemble les différentes stratégies pour booster vos rendements.

Effet de levier du crédit

Financer l'acquisition de la nue-propriété par emprunt permet de bénéficier de l'effet de levier du crédit. Les intérêts d'emprunt pourront être déduits des revenus fonciers futurs si le bien est mis en location après le remembrement, améliorant ainsi la rentabilité globale de l'investissement.

Stratégie patrimoniale

L'investissement en nue-propriété s'intègre parfaitement dans une stratégie de transmission de patrimoine. La valorisation réduite du bien pour le calcul des droits de succession permet de diminuer les coûts fiscaux lors de la transmission aux héritiers.

Revalorisation du bien

Investir dans des zones à fort potentiel de croissance immobilière, comme les grandes métropoles, augmente les chances de réaliser une plus-value significative à la revente ou d'obtenir des revenus locatifs élevés après le remembrement.

Diversification du patrimoine

La nue-propriété permet également de diversifier votre patrimoine immobilier en limitant les risques.En investissant en nue-propriété, vous pouvez diversifier votre portefeuille immobilier sans alourdir votre fiscalité immédiate. Cela vous permet d'accéder à des biens de qualité à moindre coût et de répartir vos investissements sur différents types de biens ou emplacements, réduisant ainsi votre exposition aux fluctuations du marché.Vous souhaitez en savoir plus sur les opportunités d'investissement en nue-propriété ? Contactez nos experts au 01 78 05 45 43 pour une étude personnalisée de votre situation.

Exemple concret de rentabilité

Imaginons un investissement en nue-propriété avec les caractéristiques suivantes :

• Bien immobilier : appartement dans une grande métropole.
• Valeur en pleine propriété : 400 000 €.
• Prix en nue-propriété : 260 000 € (décote de 35 %).
• Durée du démembrement : 15 ans.

Économies réalisées

• À l'achat : économie immédiate de 140 000 € grâce à la décote de 35 % sur le prix de la pleine propriété.
• Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : le nu-propriétaire n'est pas redevable de l'IFI sur ce bien pendant 15 ans. Si son patrimoine immobilier global est assujetti à l'IFI, cela représente une économie significative, car la valeur du bien (400 000 €) n'entre pas dans le calcul de son patrimoine taxable.
• Charges non supportées : pas de taxe foncière ni de charges d'entretien courant pendant 15 ans, ces dépenses étant à la charge de l'usufruitier.

Valorisation potentielle

Au terme du démembrement, plusieurs options s'offrent au nu-propriétaire :

• Revente du bien : si le marché immobilier a progressé, le nu-propriétaire peut réaliser une plus-value intéressante. Par exemple, si le bien vaut désormais 500 000 €, la plus-value imposable sera calculée comme suit :
• Prix de vente : 500 000 €
• Prix d'acquisition : 400 000 € (valeur en pleine propriété au moment de l'acquisition)
• Plus-value brute : 500 000 € - 400 000 € = 100 000 €
• Abattements pour durée de détention : après 15 ans, l'abattement est de 60 % pour l'impôt sur le revenu et de 16,5 % pour les prélèvements sociaux.
• Impôt sur la plus-value : la plus-value imposable est donc réduite, améliorant la rentabilité nette de l'investissement.
• Mise en location : le propriétaire peut décider de louer le bien et bénéficier de revenus fonciers, avec la possibilité de déduire les intérêts d'emprunt restants de ses revenus fonciers.
• Occupation personnelle : il peut également choisir d'occuper le bien à titre de résidence principale ou secondaire.

L'investissement en nue-propriété est une solution fiscale avantageuse pour constituer un patrimoine immobilier de qualité. En optimisant la fiscalité à chaque étape, de l'acquisition à la transmission, vous pouvez réaliser des économies substantielles tout en préparant l'avenir.Prêt à optimiser votre patrimoine immobilier et à profiter des avantages de la nue-propriété ? Contactez dès maintenant l'un de nos conseillers Emerige au 01 78 05 45 43 pour découvrir nos biens éligibles à ce dispositif et bénéficier de conseils personnalisés.