LMNP : définition de ce statut d’investissement locatif

Profiter du statut LMNP : pour quels objectifs ?  

La location en LMNP peut permettre à un investisseur immobilier de : 

• Se constituer un patrimoine. Qu’il s’agisse d’une première acquisition ou non, investir dans la pierre représente toujours un placement dans une valeur sûre. 
• Bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Le statut LMNP donne en effet droit à une fiscalité réduite en fonction de vos recettes locatives. 
• Profiter d’un rendement intéressant. Le rendement annuel des biens meublés est en effet généralement plus élevé que celui des biens loués vides. 

A qui s’adresse le dispositif LMNP ? 

Le statut LMNP s’adresse à tous les contribuables souhaitant réaliser un investissement locatif. Cependant, le dispositif inclut une limite dans les recettes annuelles brutes pouvant être générées par l’activité locative. En effet, vous êtes considéré comme loueur non professionnel si au moins l'une des 2 conditions suivantes est remplie :

• Vos revenus issus de l’activité de loueur non professionnel sont inférieurs à 23 000 €. Cette condition s'applique aux revenus locatifs annuels tirés de la location meublée.
• Les loyers des meublés sont inférieurs au montant total des autres revenus. Ces autres revenus peuvent inclure les salaires, pensions, revenus d'autres activités commerciales, industrielles ou artisanales (autres BIC), etc.

Si vous percevez plus de 23 000 € de recettes annuelles et que celles-ci sont supérieures au total des autres revenus de votre foyer fiscal,  vous devrez opter pour le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) pour faire de la location meublée

Quels biens immobiliers sont éligibles au dispositif LMNP ? 

La location en LMNP est encadrée par la loi du 6 juillet 1989, disposant que, pour être qualifié de bien meublé, le logement doit comporter “un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre aux locataires d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante”. En somme, tous les biens meublés neufs ou anciens répondant à ces critères de décence et d’habitabilité sont éligibles au statut LMNP. Il peut s’agir de logements entrant dans les catégories suivantes : 

• maison ou appartement meublé ; 
• résidence hôtelière (un seul bien ou un ensemble de biens) ; 
• résidence de tourisme (un seul bien ou un ensemble de biens) ; 
• chambre d’hôtes ; 
• gîte ; 
• maison de retraite ; 
• résidence senior ; 
• résidence étudiante ; 
• résidence de logement temporaire destinée aux voyageurs d’affaires ; 
• résidence de tourisme. 

Ces biens sont généralement classés dans deux grands ensembles  :

• Les appartements “classiques” (studio, 2 pièces, 3 pièces …) loués sous le statut de meublé. Ici tout est géré par le propriétaire bailleur ou à travers une agence mandatée par le propriétaire.
• Des appartements en résidences services : les résidences services sont des résidences qui offrent, en plus d'un logement, des services à leurs locataires. C'est typiquement le cas d'une résidence étudiante (LMNP étudiant), d'une résidence seniors (LMNP senior), d'une résidence de tourisme (LMNP mer et LMNP montagne) ou d'une résidence affaires.

Bon à savoir : Un bien sous statut LMNP peut être intégré à une résidence de services (senior, étudiante ou encore de tourisme) et faire l’objet d’une gestion locative spécialisée. Dans ce cas, le propriétaire est déchargé du risque locatif et des tâches de gestion, qu’il délègue via la constitution d’un bail commercial : c’est le LMNP géré. 

Les résidences de services en LMNP

Les résidences de Tourisme

Une résidence de tourisme est un bâtiment dans lequel se trouvent plusieurs chambres ou appartements dont la fonction principale est d’accueillir des vacanciers sur des périodes courtes. Généralement, la résidence de tourisme offre des services spécifiques tels qu’une zone de restauration ou encore des équipements aquatiques. En France, le secteur touristique se porte bien et les biens se louent facilement, notamment dans les zones recherchées comme l’Île-de-France et la Côte d’Azur. Dans ces secteurs, il peut être intéressant d’investir en LMNP pour faire de la location saisonnière.

Les résidences Étudiantes

S’adressant uniquement aux étudiants, ces résidences présentent toutes des critères sensiblement similaires : proximité soit d’un réseau de transports, soit d’une université ou d’un pôle étudiant, petites surfaces, service de restauration et/ou de laverie intégré, etc.Pour les investisseurs LMNP, les résidences étudiantes représentent une catégorie intéressante de biens puisqu’elles permettent de répondre à une forte tension locative. Pour un premier investissement, une chambre ou un appartement étudiant est idéal puisque la surface réduite induit un prix de vente moins élevé et donc un projet d’investissement plus accessible. 

Les résidences Senior 

Les résidences Senior font partie des résidences de services. Contrairement aux établissements pour personnes âgées dépendantes, elles ne sont pas médicalisées. Elles disposent généralement de services intégrés pour faciliter la vie des résidents, tels que des espaces de restauration et de rencontre ou du personnel de ménage. Ces logements sont souvent implantés au cœur des grandes villes ou en proche banlieue. Pour les investisseurs, les biens dans des résidences Senior concentrent un fort potentiel de rentabilité, en raison du vieillissement de la population et de la demande locative qui l’accompagne. L'EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées et Dépendantes) est une structure d'accueil médicalisée pour les personnes âgées dépendantes, offrant à la fois des soins médicaux et une variété de services pour améliorer la qualité de vie des résidents. Ces établissements jouent un rôle crucial dans le soutien aux personnes âgées ayant des besoins spécifiques en matière de soins et d'assistance. Les EHPAD sont différents des résidences Senior. Investir dans un EHPAD signifie investir dans une chambre de l'établissement.La conséquence est que vous êtes contractuellement et commercialement lié à l'exploitant de la résidence EHPAD, et non au locataire. Il s'agit donc d'un bail commercial. Ce type d’investissement présente de nombreux avantages : un secteur à fort potentiel avec le vieillissement de la population, des rendements locatifs intéressants et peu risqués et une possibilité de cumuler les avantages fiscaux. 

Les résidences d’affaires

Une résidence d'affaires est un type d'établissement immobilier destiné à offrir des logements temporaires, en général de la taille d’un studio, et des services adaptés aux professionnels (Wifi, salle de restauration, espace de travail, salles de réunion ou séminaire, etc…). Ces résidences sont généralement localisées dans des endroits stratégiques en  centre-ville, à proximité des gares ou des centres d’affaires. Les appartements sont généralement occupés pendant une très courte période (deux nuits en moyenne) et par des travailleurs ayant des obligations professionnelles.Ce marché est en développement dans des villes de plus en plus prisées par les entreprises pour différentes manifestations et événements.

Quelle fiscalité en LMNP ? 

La fiscalité du régime LMNP considère la location de biens comme une activité non professionnelle. Les revenus issus de cette activité doivent être déclarés en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) : le régime micro-BIC s’impose par défaut en-dessous de 77 700 € de recettes annuelles (hors location de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés), mais il est également possible de choisir de déclarer ses revenus au régime “réel”, même si ce seuil n’a pas été dépassé.

Le régime “micro-BIC” 

Si vos revenus issus des loyers sont inférieurs à 77 700 € par an, vous relevez automatiquement du régime forfaitaire du LMNP : le micro-bic. Avec ce régime vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % si vous louez votre appartement classique en meublé. C'est-à-dire que vous êtes imposés sur 50% de vos recettes et pas 100%. Pour réduire encore davantage votre imposition, il peut être intéressant de passer au régime réel simplifié notamment lorsque vous réalisez d'importants travaux.

Le régime “réel” 

Si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €, vous pouvez choisir volontairement le régime dit de “bénéfice réel” au lieu du régime micro-bic. Avec ce régime, vous devez calculer votre revenu net imposable en déduisant les frais et charges de vos revenus. Si vos charges sont supérieures aux loyers, vous êtes en déficit, c’est ce qu’on appelle le déficit foncier. Vous pouvez alors déduire ce déficit de vos revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des 10 années suivantes. Quels sont les frais et charges pris en compte pour le calcul de vos revenus nets imposables ? Le régime réel simplifié en loueur meublé non professionnel permet de déduire l'amortissement du prix d'achat des biens (logement et meubles) mais également les charges suivantes : 

• les intérêts d’emprunt bancaire. 
• les frais de notaire. 
• la taxe foncière. 
• l’assurance des loyers impayés. 
• les travaux 

La souscription au régime réel est obligatoire pour les loueurs générant plus de 77 700 € par an.N’hésitez pas à consulter un expert-comptable ou un fiscaliste pour choisir votre régime fiscal.

LMNP : quels sont les avantages ? 

Quel que soit le type de bien privilégié pour réaliser un investissement sous le régime du LMNP, les acquéreurs potentiels peuvent bénéficier de solides avantages :

• Le statut LMNP permet de percevoir des revenus locatifs qui viennent compléter les sources principales de revenus 
• Il offre une fiscalité attractive : outre la réduction d’impôts offerte par le statut LMNP sur les revenus de location meublée, que vous pouvez estimer en utilisant notre simulateur LMNP, il est possible d’enchaîner un investissement immobilier neuf en loi Pinel puis une mise en location en LMNP. 
• Dans le cas d’un investissement en résidence de services, 
  - Les prix sont abordables (il s’agit le plus souvent de studios et de deux pièces), parfaitement adaptés à un premier investissement. Les loyers sont garantis par la mise en place d’un bail commercial entre l'investisseur et le gestionnaire de la location. Aucune gestion locative n’est à prévoir, ce qui représente un gain de temps et d’énergie considérable pour le propriétaire. 
  - Vous pouvez récupérer la TVA à certaines conditions.
• Aucune gestion de TVA. L’achat LMNP est en effet réalisé Hors taxes (HT). Les loyers ne sont également pas soumis à la TVA. 

En somme, le statut LMNP offre de multiples avantages et constitue une excellente base pour se lancer dans un projet immobilier locatif, notamment si vous envisagez d’investir dans le neuf et/ou si vous souhaitez préparer votre retraite.