Investir en nue-propriété : comprendre le dispositif et son fonctionnement

Qu'est-ce que la nue-propriété ?

La nue-propriété est issue du principe de démembrement de propriété, qui sépare les droits de propriété en deux parties distinctes :

• L'usufruit : le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus (loyers).
• La nue-propriété : le droit de disposer du bien, c'est-à-dire de le vendre, le léguer ou le donner.

Cette séparation est encadrée par les articles 544 et suivants du code civil pour la nue-propriété, et les articles 578 à 624 pour l'usufruit.

Fonctionnement de l'investissement en nue-propriété

L'investissement en nue-propriété se déroule généralement en trois étapes clés :

• L'acquisition avec décote : l'investisseur achète la nue-propriété d'un bien immobilier à un prix réduit, bénéficiant d'une décote comprise entre 30 % et 40 % du prix en pleine propriété. Cette décote reflète le fait que l'investisseur ne jouira pas du bien ni de ses revenus pendant une certaine période.
• La période de démembrement : pendant une durée déterminée, généralement entre 15 et 20 ans, l'usufruitier (souvent un bailleur social ou une institution) utilise le bien et perçoit les revenus locatifs. L'investisseur, en tant que nu-propriétaire, n'a pas à gérer le bien ni à assumer les charges courantes.
• La récupération de la pleine propriété : à l'issue de la période de démembrement, l'usufruit s'éteint automatiquement (article 617 du code civil), et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans frais supplémentaires. Il peut alors décider d'occuper le bien, de le louer ou de le revendre.

Vous avez pour projet d’investir ? Contactez un conseiller Emerige au 01 78 05 45 43 pour bénéficier de ses conseils et découvrir les biens adaptés à l’investissement en nue-propriété.

Avantages de l'investissement en nue-propriété

L'investissement en nue-propriété présente de nombreux avantages :

• Une décote sur le prix d'achat : permet d'acquérir un bien à moindre coût.
• Des avantages fiscaux significatifs : Exonération d'impôt sur les revenus fonciers, en l'absence de revenus locatifs pendant le démembrement. Non assujettissement à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Absence de taxe foncière, cette taxe étant à la charge de l'usufruitier pendant le démembrement.
• Une gestion simplifiée : pas de gestion locative ni de frais d'entretien courant.
• Une transmission patrimoniale facilitée : les droits de succession sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, réduisant le montant des droits à payer.
• Un accès à des biens de qualité : possibilité d'investir dans des zones prisées, souvent inaccessibles en pleine propriété grâce à la décote.

Pour approfondir le sujet, nous vous invitons à consulter notre article dédié aux avantages et aux inconvénients d'investir dans la nue-propriété ou encore notre article sur les avantages fiscaux d’un investissement en nue-propriété.

Comment investir en nue-propriété ?

Définir vos objectifs :

Avant de vous lancer, il est essentiel de clarifier vos objectifs d'investissement :

• Patrimonial : constituer ou diversifier votre patrimoine immobilier.
• Fiscal : optimiser votre fiscalité en profitant des avantages spécifiques à la nue-propriété.
• Préparation de la retraite : anticiper vos besoins futurs en disposant d'un bien en pleine propriété à terme.

Consulter un conseiller :

Un professionnel pourra vous aider à évaluer la pertinence de ce type d'investissement par rapport à votre situation personnelle et à vos objectifs. Il vous guidera également dans le choix des biens et des structures adaptées.

Sélectionner le bien immobilier :

• Emplacement : privilégiez les zones géographiques attractives avec un fort potentiel de valorisation.
• Qualité du bien : vérifiez les caractéristiques du logement, les normes de construction et les prestations proposées.
• Réputation des acteurs : renseignez-vous sur la solidité financière et la fiabilité du promoteur et de l'usufruitier.

Analyser les conditions du démembrement :

• Durée du démembrement : assurez-vous qu'elle correspond à votre horizon d'investissement.
• Conditions contractuelles : lisez attentivement les clauses du contrat, notamment celles relatives aux charges, aux travaux et aux assurances.

Réaliser une simulation financière

Évaluez la rentabilité potentielle de l'opération en prenant en compte :

• Le coût d'acquisition.
• Les économies fiscales réalisées.
• La valorisation potentielle du bien à la fin du démembrement.

Finaliser l'investissement :

• Financement : sécurisez votre financement, que ce soit par apport personnel ou par emprunt.
• Signature des actes : procédez à la signature du contrat de réservation puis de l'acte notarié d'achat.

Investir en nue-propriété est une stratégie patrimoniale intéressante pour ceux qui souhaitent allier optimisation fiscale et constitution d'un patrimoine immobilier de qualité. En comprenant bien le fonctionnement du démembrement de propriété et en étant bien accompagné, vous pouvez tirer pleinement parti de ce dispositif. Avec Emerige, vous bénéficiez de l'accès à des programmes immobiliers de qualité dans des emplacements privilégiés. Notre expertise vous garantit un investissement serein et pérenne. Contactez l'un de nos conseillers au 01 78 05 45 43 pour découvrir, sans engagement, les biens éligibles à l’investissement en nue-propriété et bénéficier de conseils avisés sur ce dispositif.