Les avantages et inconvénients de l'investissement en nue-propriété

La Nue-propriété en quelques mots

La nue-propriété est un dispositif juridique qui dissocie la propriété d'un bien immobilier en deux parties distinctes : la nue-propriété et l'usufruit.
Le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien (le vendre, le donner ou le transmettre), mais ne peut ni l'occuper, ni en percevoir les revenus pendant une durée déterminée, généralement de 15 à 20 ans.
Durant cette période, c'est l'usufruitier qui bénéficie du droit d'usage et de jouissance du bien.
À l'expiration de l'usufruit, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien, sans frais supplémentaires.

Avantages de l'investissement en nue-propriété

Décote sur le prix d'achat

L'un des principaux atouts de la nue-propriété est la décote importante sur le prix d'achat du bien immobilier. En effet, en acquérant la nue-propriété, l'investisseur bénéficie d'une réduction généralement comprise entre 30% et 40% du prix en pleine propriété, selon la durée du démembrement. Cette décote permet d'accéder à des biens de qualité dans des zones prisées, souvent inaccessibles en pleine propriété, tout en limitant l'apport financier initial.

Optimisation fiscale

L'optimisation fiscale de l'investissement en nue-propriété se manifeste à travers plusieurs avantages :

• Exonération d'impôt sur les revenus fonciers : En l'absence de revenus locatifs pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire n'est pas imposé sur les revenus fonciers.
• Non-assujettissement à l'IFI : Le nu-propriétaire n'est pas redevable de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) sur le bien démembré pendant la durée du démembrement, ce qui réduit son assiette taxable.
• Absence de taxe foncière : Cette taxe est à la charge de l'usufruitier pendant la période de démembrement, allégeant ainsi les charges du nu-propriétaire.
• Frais de notaire réduits : Les frais de notaire sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété et non sur la pleine propriété, ce qui représente une économie supplémentaire.

Gestion simplifiée

La gestion du bien est considérablement simplifiée pour le nu-propriétaire. L'usufruitier assume la gestion locative, les charges d'entretien courant et les relations avec les locataires. L'investisseur est ainsi dispensé des contraintes quotidiennes liées à la propriété immobilière, ce qui lui permet de se concentrer sur d'autres projets ou investissements.

Transmission patrimoniale facilitée

La nue-propriété facilite également la transmission du patrimoine. En cas de succession, les droits sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, inférieure à celle de la pleine propriété, ce qui réduit le montant des droits de succession à payer. Cela constitue un avantage significatif pour ceux qui souhaitent optimiser la transmission de leur patrimoine à leurs héritiers.

Valorisation du bien

Il est important de souligner que l'investisseur bénéficie de la valorisation du bien sur sa valeur en pleine propriété, bien qu'il n'ait payé que la nue-propriété. Cette plus-value potentielle peut être significative, surtout dans des zones à fort potentiel de croissance immobilière. Cependant, il convient de noter que la plus-value n'est pas garantie et dépend de l'évolution du marché immobilier. La décote initiale tient souvent compte de la jouissance différée du bien, et l'appréciation doit être envisagée avec prudence.Vous envisagez d'investir ? Contactez un de nos conseillers Emerige au 01 78 05 45 43 pour évaluer si ce dispositif est adapté à votre projet et découvrir nos biens éligibles à la nue-propriété.

Points à considérer lors de l'investissement en nue-propriété

Absence de revenus locatifs

Il est important de noter que le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus locatifs pendant la durée du démembrement, qui est généralement de 15 à 20 ans. Cette absence de revenus peut être un inconvénient pour les investisseurs recherchant des rentrées d'argent immédiates. Il convient donc de s'assurer que cette situation est en adéquation avec vos objectifs financiers.

Liquidité limitée

La revente de la nue-propriété avant la fin du démembrement peut s'avérer complexe. Le marché des nue-propriétés est restreint, ce qui peut entraîner une faible demande et des délais de vente prolongés. Bien qu'il existe un marché secondaire, sa liquidité est généralement inférieure à celle de la pleine propriété. Les investisseurs doivent être prêts à immobiliser leur capital jusqu'à l'échéance du démembrement.

Responsabilité des grosses réparations

Dans le cadre général défini par le Code civil, le nu-propriétaire est responsable des grosses réparations conformément à l'article 606. Cela inclut les travaux sur le gros œuvre, la toiture, les murs porteurs, etc. Ces dépenses peuvent être significatives et doivent être anticipées lors de la planification financière de l'investissement.Cependant, dans le cadre des opérations Emerige, où l'usufruitier est généralement un bailleur social, les grosses réparations sont prises en charge par l'usufruitier pendant toute la durée du démembrement. Cette disposition contractuelle allège significativement les obligations financières du nu-propriétaire, qui n'a pas à supporter ces dépenses importantes.Ainsi, l'investisseur en nue-propriété bénéficie non seulement d'une décote à l'achat et d'avantages fiscaux, mais également d'une tranquillité d'esprit quant à l'entretien et à la conservation du bien, l'usufruitier étant responsable de l'ensemble des réparations et de l'entretien courant.

Déduction des intérêts d'emprunt

La déductibilité des intérêts d'emprunt en nue-propriété est un aspect essentiel pour optimiser votre fiscalité. Les règles varient en fonction de la nature de l'usufruitier et de votre situation personnelle.Pendant le démembrement :

• En l'absence de revenus fonciers provenant du bien en nue-propriété, le nu-propriétaire ne peut pas déduire les intérêts d'emprunt de ce bien sur des revenus fonciers inexistants.
• Déduction sur les autres revenus fonciers : Toutefois, si le nu-propriétaire perçoit des revenus fonciers d'autres biens immobiliers, il peut déduire les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition de la nue-propriété de ces revenus, à condition que l'usufruitier soit un bailleur social.

Après le remembrement :

• Mise en location du bien : Une fois la pleine propriété reconstituée, si le propriétaire décide de louer le bien, les intérêts d'emprunt restants sont déductibles des revenus fonciers générés par ce bien.
• Imputation des intérêts reportés : De plus, les intérêts d'emprunt non déduits pendant la période de démembrement peuvent être reportés et déduits des revenus fonciers futurs issus de ce bien.

Risques liés à l'évolution du marché immobilier

La valorisation du bien à l'issue du démembrement dépend de l'évolution du marché immobilier. Une baisse des prix de l'immobilier pourrait affecter la rentabilité de l'investissement. Ce risque reste cependant plus faible en nue-propriété qu'en pleine propriété grâce à la décote qui joue un rôle tampon. Il est donc essentiel d'analyser le potentiel de valorisation de la zone géographique et de se tenir informé des tendances du marché. L'appréciation du bien n'est pas garantie et doit être envisagée avec prudence.

État du bien à la restitution

L'état du bien au terme du démembrement est un facteur à ne pas négliger. Le nu-propriétaire récupère le bien, mais son état dépendra de l'entretien réalisé par l'usufruitier. Selon l'article 605 du Code civil, l'usufruitier est tenu d'assurer l'entretien courant du bien. Il est crucial de prévoir les éventuels frais de remise en état et de vérifier les clauses du contrat concernant les obligations de l'usufruitier en matière d'entretien.

Droits et obligations des parties

Nu-propriétaire

Il est essentiel de comprendre les droits et obligations du nu-propriétaire :

• Droits : Peut vendre, léguer ou donner la nue-propriété. Récupère la pleine propriété du bien à la fin du démembrement.
• Obligations : Responsable des grosses réparations (article 606 du Code civil) sauf disposition contractuelle contraire. Ne peut occuper ni louer le bien sans l'accord de l'usufruitier pendant le démembrement.

Usufruitier

L'usufruitier bénéficie du droit d'usage et de jouissance du bien, mais a également des responsabilités :

• Droits : Peut occuper ou louer le bien et percevoir les revenus locatifs. Dispose du droit d'usage du bien pendant la durée du démembrement.
• Obligations : Assure l'entretien courant et les réparations locatives (article 605 du Code civil). Paie la taxe foncière et la taxe d'habitation. Doit jouir du bien en "bon père de famille", c'est-à-dire en maintenant le bien en bon état (article 608 du Code civil).

Profil type de l'investisseur en nue-propriété

L'investissement en nue-propriété s'adresse à des profils spécifiques d'investisseurs :

• Personnes fortement imposées : Cherchant à réduire leur charge fiscale, notamment en matière d'IFI et d'impôt sur le revenu.
• Préparateurs de retraite : Souhaitant se constituer un patrimoine immobilier à long terme sans les contraintes de la gestion locative.
• Diversificateurs de patrimoine : Désireux de diversifier leur portefeuille avec des actifs immobiliers de qualité tout en minimisant les risques et les efforts de gestion.

Points à considérer avant d'investir

Avant de vous engager dans un investissement en nue-propriété, plusieurs aspects méritent votre attention :

• Analyse de l'emplacement : Choisissez des zones géographiques à fort potentiel de valorisation pour maximiser le rendement futur.
• Qualité du bien : Assurez-vous que le bien respecte les normes de construction et offre des prestations de qualité.
• Solidité des partenaires : Vérifiez la réputation et la solidité financière du promoteur et de l'usufruitier pour éviter les mauvaises surprises.
• Horizon d'investissement : La durée du démembrement doit correspondre à vos objectifs personnels et à votre capacité à immobiliser des fonds.
• Capacité financière : Évaluez votre aptitude à supporter l'absence de revenus locatifs et les éventuelles dépenses liées aux grosses réparations.
• Clauses du contrat : Lisez attentivement les conditions du contrat, notamment concernant l'entretien du bien et les responsabilités respectives.

L'investissement en nue-propriété offre un équilibre intéressant entre optimisation fiscale, gestion simplifiée et constitution d'un patrimoine immobilier de qualité. Il est toutefois essentiel de bien comprendre les points à considérer et de s'assurer que ce type d'investissement correspond à vos objectifs et à votre situation financière. Vous souhaitez explorer les opportunités d'investissement en nue-propriété adaptées à votre situation ? Nos experts sont à votre disposition pour vous guider. N'hésitez pas à nous contacter au 01 78 05 45 43 pour un entretien personnalisé et sans aucun engagement.