Contrat de location LMNP : ses spécificités par rapport à un bail traditionnel

Comment établir un contrat de location LMNP conforme ? 

Pour tous les logements locatifs à usage de résidence principale, les baux établis pour encadrer la relation contractuelle entre un bailleur et un locataire doivent respecter les dispositions du décret n°2015-587 du 29 mai 2015. Les logements meublés sont donc concernés s’ils entrent dans cette catégorie d’usage. En revanche, certaines catégories sont exclues de la réglementation : les logements sous convention APL, les logements-foyers ou encore les logements de fonction. 

Quel est le contenu du contrat de location meublée ?

Le décret du 29 mai 2015 détermine le contenu-type d’un bail de location meublée. Ainsi, ce document officiel doit obligatoirement mentionner : 

• l’identité des parties signataires du contrat 
• la description du logement et de ses annexes 
• la liste des meubles et équipements électroménagers présents dans le logement
• la date de début du bail meublé ainsi que sa durée
• le montant du loyer ainsi que des charges et les conditions de la révision éventuelle du loyer
• Montant et date du dernier loyer payé par le locataire précédent : Dans le cadre de la loi Alur, pour les locations vides ou meublées, si le logement a été occupé par un locataire au cours des 18 derniers mois, le bail doit mentionner le montant et la date du dernier loyer payé par le locataire précédent. Cette disposition vise à assurer la transparence sur l'évolution des loyers et à éviter les hausses abusives
• En Zone Tendue : Pour les logements situés en zone tendue, où l’évolution des loyers est plus strictement encadrée, le contrat de location doit effectivement mentionner : Le loyer du précédent locataire, la date de son dernier versement et la date de sa dernière révision
• le montant du dépôt de garantie à régler par le locataire
• la nature et le montant des travaux réalisés dans le logement avant l’entrée dans les lieux
• les conditions de résiliation anticipée et les modalités de restitution du dépôt de garantie
• les éventuels frais d’agence

En revanche, certaines clauses sont interdites. Les mentionner dans un bail de location meublée vous expose à des sanctions. Voici les principales clauses interdites : 

• l’obligation, pour le locataire, de souscrire à une assurance habitation auprès d’un organisme choisi par le bailleur 
• l’obligation de paiement du loyer par prélèvement automatique
• l’obligation de paiement de frais de rédaction de bail
• la reconnaissance d’une responsabilité collective des locataires d’un immeuble en cas de dégradation des parties communes
• la possibilité de résilier le bail hors raison valable (non-paiement du loyer et/ou des charges, du dépôt de garantie ou non-souscription à une assurance habitation)
• l’interdiction pour le locataire d’exercer une activité politique, syndicale, associative ou religieuse
• l’interdiction d’hébergement de tiers non inscrits au bail par le locataire
• l’imposition de frais pour l’envoi de quittances ou de relances de loyer
• la reconnaissance d’une responsabilité automatique du locataire en cas de dégradations dans le logement 

Annexes au contrat de location meublée : quels éléments doivent y figurer ? 

Dans le cadre d’un contrat de location classique, le bailleur doit remettre au locataire un certain nombre de documents en plus du bail : 

• Un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) : ce dossier comprend le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), le constat de risque d’exposition au plomb, l’état des risques et pollutions, l’état relatif à la présence d’amiante, l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, ainsi que l’information relative au plan d’exposition au bruit des aérodromes (le cas échéant)
• La notice d’information
• L’état des lieux d’entrée, réalisé conjointement avec le locataire lors de la remise des clés
• Un extrait du règlement de copropriété lorsqu’il en existe un
• L’acte de cautionnement, si des garants sont intégrés au contrat

De son côté, le locataire doit remettre au propriétaire une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs. Il devra fournir une nouvelle attestation au début de chaque année. Pour les locations meublées, le propriétaire-bailleur doit également insérer un inventaire des équipements électro-ménagers et du mobilier présents dans le logement. Cet inventaire-type est encadré par le décret du 31 juillet 2015 (n°2015-981) qui en a dressé la liste minimale suivante : 

• une literie complète (une couette ou une couverture)
• un système d’occultation des fenêtres (store, rideau etc.) pour les pièces utilisées comme chambre à coucher (dans le cas d’un studio, toutes les fenêtres devront donc être occultées)
• des plaques de cuisson
• un four ou un four à micro-ondes
• un réfrigérateur ou un congélateur ou bien un modèle de réfrigérateur doté d’un compartiment congélateur
• de la vaisselle en quantité suffisante pour la capacité du logement
• des ustensiles de cuisine
• une table et des chaises
• des étagères de rangement
• des luminaires
• du matériel d’entretien ménager : balai, serpillière, aspirateur etc ...

Dépôt de garantie d’un bail de location meublé : quel montant ? 

Le montant maximum du dépôt de garantie versé par le locataire d’un logement meublé correspond à 2 mois de loyer (charges non comprises). Pour les baux classiques, ce montant correspond désormais à un mois de loyer.

Caution d’un tiers en location meublée : comment cela se passe ? 

Dans le cadre d’une location de logement vide comme meublé, le propriétaire bailleur peut demander le soutien d’un garant pour valoriser le dossier de son locataire. Dans le cas où le cautionnement locatif est assuré par un tiers, la personne physique signant l’acte de cautionnement est invitée à vérifier que les points suivants figurent bien sur le document : 

• le montant du loyer (en chiffres et en lettres) ainsi que les conditions de sa révision ; 
• une mention de la nature et de l’étendue de l’engagement accepté par le tiers cautionnaire. 

Quelle est la durée d’un contrat de location meublée ? 

Les baux de location des logements meublés sont conclus pour une durée standard d’un an. La durée minimum d’un contrat LMNP est tacitement reconductible tacitement sauf si le bailleur ou le locataire donne congé dans les conditions et délais prévus par la loi. Dans le cadre des baux, plus spécifiques, mobilité ou étudiant, la durée du contrat est différente.Pour les locations meublées destinées aux étudiants, la durée du contrat peut être réduite à 9 mois. Ce bail est non reconductible tacitement, c'est-à-dire qu'il prend fin automatiquement à l'expiration de la période de 9 mois sans nécessité de donner congé. Toutefois, le locataire peut demander le renouvellement du bail pour une nouvelle période.Le bail mobilité est un type de contrat de location meublée de courte durée, destiné à une clientèle en mobilité (études, formation professionnelle, stage, mission temporaire dans le cadre professionnel, etc.). Sa durée est flexible, comprise entre 1 et 10 mois, et ce bail n'est pas reconductible tacitement. À l'expiration du bail, il peut être renouvelé ou transformé en un autre type de bail sous réserve de l'accord des deux parties.

Les sanctions en cas de non-conformité

Le non-respect des dispositions légales par le bailleur peut entraîner de lourdes sanctions financières (amendes) et la nullité du contrat de bail. D'où l'importance de bien se renseigner et de faire appel à un professionnel en cas de doute.Vous avez pour projet d'investir en LMNP. N'hésitez pas à contacter un de nos conseillers pour en savoir plus et découvrir les avantages du statut LMNP dans l'immobilier neuf.