Les conditions d’éligibilité pour obtenir le statut de LMNP

Définition du statut de LMNP

Le statut de LMNP, acronyme pour Loueur Meublé Non-Professionnel, concerne les investisseurs particuliers qui mettent en location un logement neuf ou ancien meublé. Contrairement au statut LMP (Loueur Meublé Professionnel), les investisseurs qui choisissent le statut LMNP ne peuvent pas faire de cette activité, une activité principale ou professionnelle. Le LMNP est particulièrement apprécié pour sa flexibilité et les opportunités qu'il offre en termes de gestion de patrimoine.

Les conditions requises pour obtenir le statut LMNP

Avant de vous lancer dans l'investissement immobilier locatif en tant que loueur meublé non professionnel (LMNP), il est essentiel de comprendre les critères et les exigences spécifiques qui permettent d'obtenir ce statut fiscal avantageux.

Loueur meublé non-professionnel : les conditions relatives au propriétaire

Pour être éligible au statut LMNP, vous devez remplir certaines conditions en tant que propriétaire :

• Être un particulier : le statut LMNP est réservé aux particuliers et non aux professionnels.
• Déclarer votre activité de location meublée non professionnelle en ligne sur le Guichet Unique de l'INPI (qui a remplacé Infogreffe). 
• Respecter les obligations fiscales : Le propriétaire doit respecter les obligations fiscales liées au statut LMNP, notamment en déclarant les revenus locatifs perçus et en choisissant le régime fiscal approprié (micro-BIC ou régime réel).

Location meublé non-professionnel : les conditions relatives au bien

Outre les conditions liées au propriétaire, le bien que vous proposez à la location meublée doit également satisfaire à certains critères :

•  Le logement doit être meublé. Cela implique que le logement doit être équipé de manière à permettre une occupation immédiate par le locataire, avec tous les éléments de confort et d'usage du quotidien. La législation française définit une liste minimale d'équipements : literie, rideaux ou volets pour les fenêtres des chambres, plaque de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur et congélateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d'entretien ménager. La liste des éléments de mobilier d'un logement meublé est donnée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. 
• Le bien immobilier destiné à la location doit être à usage d'habitation. Cela exclut donc les locaux commerciaux ou professionnels.
• Le logement doit être décent et répondre aux exigences de superficie minimum : au moins 9 m² et 20 m³ de volume habitable
• Le logement doit être à la réglementation : Il doit respecter les normes en vigueur, notamment en termes de sécurité, de santé et de performances énergétiques (respect du DPE minimum). 
• Ancien ou Neuf : Le statut LMNP est applicable tant pour les logements anciens que pour les logements neufs, y compris ceux acquis en Vente en État Futur d'Achèvement (VEFA).

Investissement LMNP : les conditions relatives aux revenus locatifs

L'investissement en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) implique également le respect de certaines conditions relatives aux revenus locatifs générés par la location meublée. Ces conditions sont essentielles pour être en LMNP et bénéficier de ses avantages fiscaux. Voici les principales conditions à respecter :

• Le plafond de revenus locatifs : Pour conserver le statut LMNP, les revenus locatifs annuels tirés de l'ensemble des locations meublées (si vous possédez plusieurs biens) ne doivent pas excéder 23 000 €. En plus de ce plafond, les revenus locatifs ne doivent pas représenter plus de 50% du revenu global annuel du propriétaire, incluant les salaires, les pensions, les revenus fonciers, etc. Si les revenus de la location meublée excèdent la moitié des revenus globaux et dépassent 23 000 €, le statut de LMP s'applique.
• Déclarer vos revenus : les revenus locatifs doivent être déclarés aux services fiscaux. Selon le montant des recettes, le propriétaire peut opter pour le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) qui offre un abattement forfaitaire pour frais, ou pour le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles liées à l'activité de location ainsi que l'amortissement du bien et de ses équipements.
• Respecter les obligations comptables : Selon le régime fiscal choisi, le propriétaire doit respecter certaines obligations comptables. Sous le régime réel, cela implique la tenue d'une comptabilité détaillée et la déclaration précise des recettes et des dépenses.
• Pas de limitation du nombre de biens loués : Il n'y a pas de limitation concernant le nombre de biens immobiliers qu'un propriétaire peut louer sous le statut LMNP, tant que les conditions de revenus sont respectées.

Les avantages au statut de LMNP

Le statut de LMNP présente de nombreux avantages pour les investisseurs. Voyons en détail ces différents avantages : 

• Une fiscalité avantageuse. Le statut de LMNP vous permet de choisir entre ces deux régimes fiscaux :
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• La récupération de la TVA : dans le cas d’un investissement dans certaines résidences de services (comme les résidences étudiantes, de tourisme, pour seniors ou les EHPAD), vous pouvez récupérer la TVA sur le prix d’achat, ce qui représente une certaine économie.
• Une flexibilité de gestion : Le statut LMNP offre une grande souplesse dans la gestion du bien. Pour les locations meublées servant de résidence principale au locataire, la loi Alur de 2014 a instauré une durée de bail d'un an renouvelable automatiquement. Toutefois, si le bien est loué à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois, sans renouvellement automatique, pour s'adapter au rythme académique (article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).
• Pas d'Inscription au RCS : Contrairement au statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP), les LMNP ne sont pas tenus de s'inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), simplifiant les démarches administratives.
• Des loyers potentiellement plus élevés : Les locations meublées tendent à générer des loyers plus élevés que les locations non meublées, augmentant ainsi le rendement potentiel de l'investissement.

Les conditions à respecter pour obtenir le statut LMNP : ce qu’il faut retenir

En résumé, le statut LMNP est un statut intéressant pour les particuliers qui souhaitent mettre en location un bien immobilier neuf ou ancien tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Pour l'obtenir, vous devez remplir les conditions relatives au propriétaire, au bien, et aux revenus locatifs. Avant de vous lancer dans cette activité, il est donc essentiel de vous renseigner sur votre situation et celui de votre futur bien afin de connaître votre éligibilité aux avantages du statut LMNP. Puisque cette démarche peut s'avérer complexe, il est recommandé de consulter un de nos  experts au 01 78 05 45 43 pour vous accompagner dans vos démarches. Découvrez l’ensemble de nos appartements éligibles au LMNP pour concrétiser votre projet d’investissement.