Comment investir à plusieurs dans l'immobilier neuf ?

Pourquoi investir à plusieurs dans l'immobilier neuf ?

L'immobilier neuf est un secteur attractif pour de nombreux investisseurs. Les avantages fiscaux, la qualité des constructions récentes et la possibilité de personnaliser son bien en font un choix privilégié. Cependant, le coût d'entrée peut être élevé, surtout dans les zones tendues où les prix sont plus élevés. C'est là qu'intervient la solution de l'investissement à plusieurs. Ce mode d’investissement locatif permet de :

• Mutualiser les ressources financières en cumulant les apports financiers. Si votre apport personnel est limité, en vous associant avec d'autres personnes, vous augmentez vos chances d'obtenir un crédit immobilier. Cette solution peut également vous permettre d'accéder à des biens de meilleure qualité ou situés dans des emplacements plus attractifs.
  
• Rassurer les banques. Plusieurs co-emprunteurs peuvent rassurer les établissements financiers. En effet, si l'un des investisseurs rencontre des difficultés financières, les autres peuvent prendre le relais pour le remboursement du crédit. Cela peut conduire à l'obtention de conditions de prêt plus avantageuses et/ou de taux plus attractifs.
  
• S’appuyer sur des compétences plus diversifiées. Chaque investisseur apporte ses connaissances et son expertise. L'un peut avoir une bonne connaissance du marché local, tandis que l'autre peut avoir des compétences en gestion locative ou en fiscalité. Cette complémentarité peut être un atout pour la réussite de l'investissement locatif.

Bon à savoir : Choisir un secteur à forte demande locative est la meilleure option pour un investissement immobilier neuf réussi. Vous trouverez votre locataire plus facilement que dans des zones où la demande est moins forte et vous diminuez le risque de vacance locative. Les logements neufs en Île-de-France ou encore les programmes immobiliers neufs sur la Côte d’Azur sont particulièrement adaptés pour un projet d’investissement à plusieurs.

Comment réaliser un investissement locatif à plusieurs ?

Investir à plusieurs dans l'immobilier neuf nécessite une certaine organisation et une bonne communication entre les co-investisseurs. Voici quelques étapes clés pour réussir votre investissement à plusieurs dans un logement neuf :

• Définir un projet d’investissement commun clair et précis : Quel type de bien cherchez-vous ? Dans quelle zone géographique ? Quel est le budget total ? Quelle sera la répartition des parts entre les investisseurs ? Quel est l’objectif de l’investissement ? … Vous mettre d'accord sur les critères de recherche est la meilleure solution pour vous constituer un patrimoine commun sereinement.
  
• Choisir la bonne structure juridique car plusieurs options sont possibles pour votre achat en commun.

L'indivision

L'indivision est la solution la plus simple et la plus courante, notamment pour les couples. Dans ce régime, chaque co-investisseur possède une partie de l'investissement proportionnelle à son apport financier. Ce choix présente cependant des contraintes en matière de prise de décision.

La SCI (Société Civile Immobilière)

La SCI – pour Société Civile Immobilière – est une autre option intéressante, notamment pour la transmission du patrimoine. Dans une SCI, la propriété s’exprime sous forme de parts sociales. Ces dernières sont proportionnelles à l’apport au capital de chaque membre. La SCI offre plus de protection aux investisseurs immobiliers.

• Rédiger un pacte d'associés ou une convention d'indivision : Ce document, rédigé avec l'aide d'un notaire ou d'un avocat, définira les droits et obligations de chaque investisseur locatif. Il précisera notamment les modalités de prise de décision, la répartition des loyers ou encore les conditions de sortie d'un investisseur.
  
• Gérer l'investissement : Une fois le logement acquis, il faudra gérer la location, l'entretien, la fiscalité, etc. Là encore, la complémentarité des compétences des co-investisseurs peut être un atout.

NB : investir via une SCI ne permet pas de bénéficier de l’obtention d’un Prêt à taux zéro (PTZ) ou des réductions d’impôts sur les intérêts d’emprunts. Cette structure peut être intéressante fiscalement pour de la location vide, en revanche elle ne permet pas de réaliser un investissement locatif en meublé sous le dispositif LMNP.

Peut-on investir en Pinel à plusieurs ?

Il est tout à fait possible d'investir à plusieurs dans un programme immobilier neuf éligible à la loi Pinel ou dans un logement neuf en Pinel Plus. L'aspect administratif est certes un peu plus compliqué que lors d'un investissement Pinel classique, mais la réduction d'impôts dont vous pouvez bénéficier n'est pas négligeable : de 10,5% à 18% du prix de votre logement neuf selon l'année d'achat et le dispositif auquel le bien est éligible.Pour investir à plusieurs et défiscaliser grâce au dispositif Pinel ou au Pinel Plus, les modalités dépendent là aussi du régime choisi.

Investir en loi Pinel en indivision

L'indivision est notifiée dans l'acte notarié relatif à votre investissement locatif à plusieurs. Grâce à ce document, le centre des impôts de chaque indivisaire est en mesure de répartir la réduction d'impôts Pinel à chacun selon sa quote-part. Les indivisaires doivent également renseigner leur quote-part dans leur déclaration d'impôts sur le revenu.

Investir en loi Pinel en SCI

Même principe lors d’un investissement Pinel par une SCI : chaque associé peut bénéficier de l'avantage fiscal proportionnellement aux parts sociales qu’il détient dans la Société Civile Immobilière. Il y a toutefois une contrainte à respecter : la SCI doit être soumise à l'impôt sur le revenu et non à l'impôt sur les sociétés. Soyez vigilant à ce point lors de la constitution de votre SCI.

Investir à plusieurs : les avantages et les inconvénients

On l'a vu, investir à plusieurs dans une résidence neuve présente de nombreux avantages : une capacité d'emprunt accrue, la mutualisation des risques et la diversification des compétences. Cette méthode d’investissement immobilier présente aussi quelques inconvénients à prendre en compte comme :

• Le partage du pouvoir de décision : Les choix doivent souvent être faits à l'unanimité, ce qui peut ralentir l’avancée du projet. Il est donc nécessaire de bien définir les modalités de prise de décision dès le départ.
• Le risque de conflits : Même lorsqu'il s'agit de membres d'une même famille, les relations entre les investisseurs peuvent être mises à l'épreuve en cas de désaccord ou de problèmes financiers. Une bonne communication et un respect mutuel sont essentiels pour éviter les conflits.
• La complexité administrative : Investir à plusieurs peut entraîner des contraintes administratives supplémentaires, notamment en matière de fiscalité ou de gestion locative.

Investir à plusieurs dans l'immobilier neuf est une démarche intéressante qui présente de nombreux avantages. Cependant, elle nécessite une bonne organisation et une communication transparente entre les co-investisseurs. Avec une bonne préparation et une stratégie claire, votre investissement à plusieurs peut être un véritable succès.