Investir dans le neuf : pourquoi créer une colocation à louer en LMNP ?

Exemple de grand appartement propice à la colocation pour un investissement locatif à Bagneux

La colocation : une location avantageuse pour tous !

L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 (1) définit la colocation comme une forme de location, d’un même logement à usage de résidence principale, à plusieurs locataires. Le plus souvent, la colocation s’effectue en meublé. Elle peut être formalisée par un bail unique signé par tous les colocataires, ou par autant de baux individuels qu’il y a de colocataires.Bon à savoir : Qu’est-ce qu’un logement meublé ?
La loi encadre la notion de meublé. Pour être considéré comme tel, l’appartement doit comporter tout le mobilier nécessaire à la vie courante du ou des locataires. La liste précise des équipements à fournir est publiée au décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.Pour le bailleur, la colocation offre trois avantages majeurs :

• Elle permet de louer plus cher son bien immobilier (Les études montrent que les logements en colocation se louent très au-dessus du prix du marché).
• Elle limite le risque de carence locative (Le principe même de la colocation évite l’absence totale de locataire et donc de revenus).
• Le bailleur est autorisé à inclure, dans le cadre d’un bail unique, une clause de solidarité (2) (Le colocataire qui donne son préavis reste obligé de payer les dettes de la colocation jusqu’à 6 mois après la fin de son préavis. Le propriétaire peut aussi exiger des autres colocataires qu’ils payent la part d’un mauvais payeur). (3)

Ces caractéristiques de la colocation lui permettent d’offrir un taux de rendement élevé !La colocation est aussi de plus en plus prisée par les locataires. Elle permet de louer un logement confortable à loyer très abordable et de partager les charges . Autrefois dévolue aux étudiants, elle est aujourd’hui pratiquée par des actifs soucieux de bien se loger à prix raisonnables. La colocation est aussi plébiscitée par ceux qui la considèrent avant tout comme un mode de vie collectif. De plus en plus de séniors ont ainsi recours à ce type de location pour échapper à la solitude. Cet engouement autour de la colocation renforce l’attractivité de ce segment pour l’investissement immobilier locatif.Le prix au m² est généralement plus bas pour les grands appartements propices à la colocation que pour les petits appartements type studio et 2 pièces habituellement prisés des investisseurs. Optimisez votre budget avec la colocation !

L’attractivité de l’immobilier neuf pour l’investissement locatif en colocation

Investir à L'Haÿ-les-Roses dans un appartement neuf familial à mettre en colocationL’envolée des prix de l’énergie renforce l’attractivité des logements neufs. Construit dans le respect des dernières normes environnementales et thermiques (RT 2012 puis RE 2020), l’habitat neuf affiche une efficacité énergétique rarement atteinte dans l’ancien. Les colocataires d’un logement neuf sont assurés de disposer de tout le confort moderne à un prix énergétique raisonnable. Rendu obligatoire par la loi Alur, l’affichage du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pour toute annonce de location renforce l’information des locataires potentiels. La très bonne classification de l’immobilier neuf dans ce DPE s’impose comme un atout supplémentaire pour cette catégorie de logements !Emerige propose de nombreux biens immobiliers dont de vastes appartements familiaux dans toute l’Île-de-France et sur la Côte d’Azur. Ces logements neufs de 3, 4 ou 5 pièces – et parfois plus ! – sont parfaitement adaptés pour un investissement locatif pour en faire une colocation.

Le statut LMNP : simple et avantageux !

La location meublée vous donne droit au statut fiscal de Loueur de Meublé Non Professionnel. Ce statut vous est ouvert jusqu’à 23 000 € de recettes annuelles tirées de vos loyers et tant que celles-ci ne représentent pas plus de 50 % de votre revenu global. Les loyers perçus ne sont pas imposés dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).Avec ce statut, vous pouvez opter :

• Pour le régime microBIC : ce régime forfaitaire vous accorde 50 % d’abattement sur vos recettes au titre des charges.
• Pour le régime réel : il vous permet de déduire les charges réellement supportées dans l’année ainsi que les amortissements. En cas de déficit (suite à des travaux, par exemple), celui-ci est reportable pendant 10 ans. Les amortissements excédentaires sont, eux, reportables d’année en année, de manière illimitée.

La conjugaison de la colocation d’un logement neuf et du statut fiscal de Loueur de Meublé Non Professionnel peut s’avérer très avantageuse pour le bailleur. Si elle suppose un investissement plus important pour l’achat d’un appartement neuf suffisamment grand, son rendement peut se révéler beaucoup plus élevé et sûr qu’en location classique. Au régime réel du LMNP, la possibilité de déduire les amortissements du bien immobilier et du mobilier peut s’avérer fiscalement très avantageuse !

Les points clés à retenir

• La colocation peut se formaliser par bail individuel pour chacun des colocataires ou par bail unique.
• La colocation offre un rendement nettement supérieur à la location classique.
• Le statut de LMNP offre un cadre fiscal simple et particulièrement avantageux.