Vendre pendant l’engagement Pinel : est-ce possible ?
Le marché immobilier est favorable à la réalisation d’une plus-value et vous souhaitez en profiter pour revendre votre logement Pinel avant la fin de la période de mise en location ? Vous devrez alors rompre votre engagement (d’une durée de 6, 9 ou 12 ans) ce qui implique la perte de vos
avantages fiscaux loi Pinel.
Si vous avez déjà bénéficié d’une réduction du montant de votre impôt sur le revenu, vous devrez alors rembourser la somme correspondante auprès de l’administration fiscale.
En revanche, quelques dispositions exceptionnelles du dispositif Pinel permettent de vendre son bien avant la fin de la période d’engagement, par exemple :
- en cas d'invalidité avérée du propriétaire.
- en cas de perte d’emploi, suite à un licenciement uniquement.
- en cas de décès du propriétaire.
Revendre après l’engagement Pinel : la question du déficit foncier
Une fois que la période de votre engagement Pinel est écoulée, plusieurs options s’offrent à vous pour faire perdurer votre rentabilité Pinel :
- Continuer à louer votre bien, hors Pinel.
- Récupérer votre logement pour en faire votre résidence principale.
- Vendre votre bien et, si possible, réaliser une plus-value.
Si vous choisissez de revendre le logement une fois l’engagement locatif arrivé à son terme, vous devez respecter une condition importante : ne pas avoir déclaré de déficit foncier depuis au moins trois ans. Le déficit correspond à la différence négative entre les revenus générés par la location et les charges déductibles : cette différence peut être soustraite du revenu global imposable (hors intérêts d’emprunt) dans la limite de 10 700 € par an, et le solde reporté sur les revenus fonciers pendant les dix années qui suivent. Cette étape constitue ce que l’on appelle le “bilan foncier”, une étape cruciale de votre
déclaration d’investissement Pinel.
Or, l’administration fiscale considère le déficit comme un levier de réduction d’impôt, d’où l’interdiction d’en bénéficier lors de la revente d’un bien Pinel. Comme le précise l’article 156 du Code Général des Impôts (CGI), quand «
un contribuable, propriétaire d’un bien immobilier, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, le bien immobilier doit être affecté à la location jusqu’au 31/12 de la 3e année suivant l’imputation ». Pour éviter une sanction, il faut donc veiller à respecter une période de trois ans sans avoir déclaré de déficit foncier.
La taxe sur la plus-value immobilière Pinel : qu’est-ce que c’est ?
Réaliser une plus-value immobilière signifie obtenir une différence positive entre, d’une part, le prix d’achat d’un bien et, d’autre part, son prix de revente.
Dans le cadre de la revente d’une résidence principale, le contribuable n’est pas taxé. L'administration considère que l’éventuelle plus-value réalisée sera investie dans une nouvelle résidence principale.
En revanche la revente d’un bien immobilier anciennement en Pinel est soumise au paiement d’une taxe sur les plus-values immobilières. Cette règle est la même pour toute vente d’une résidence secondaire ou d’un bien ayant fait l’objet d’un investissement locatif, en loi Pinel ou non.
La taxe sur la plus-value immobilière est calculée directement sur le montant de la plus-value. Elle correspond à :
- 19 % de la plus-value, au titre de l’impôt sur le revenu.
- auquel s’ajoutent 17,2 % du montant de la plus-value, au titre des prélèvements sociaux
A noter que si la plus-value immobilière est supérieure à 50 000 euros (en tenant compte de l’abattement pour durée de détention) alors une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute à l’impôt. Pour connaître le taux exact de cette surtaxe, rendez-vous sur le site
bofip.impots.gouv.fr Comment calculer son imposition sur une plus-value ?
Pour calculer votre niveau d’imposition sur une plus-value (réalisée dans le cadre d’une
revente Pinel ou non), il vous faut prendre en compte les pourcentages de la double imposition présentée ci-dessus, mais aussi : la possibilité de bénéficier d’un abattement fonction de la durée de détention du bien, valable à partir de la 6ème année, pour atteindre une exonération totale de l’impôt sur les revenus fonciers au bout de 22 ans et des prélèvements sociaux sur la plus-value au terme de 30 ans de détention du bien.
Tableau des taux d'abattement dans le temps pour la vente d'un bien immobilier
Exemple de calcul :
Vous avez vendu un bien immobilier pinel que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé sur cette vente une plus-value de 20 000 €.
Impôt sur le revenu : Vous bénéficiez d'un abattement sur l'impôt de 6 % par an de la 6e à la 10e année, soit 30 % (6 % x 5 ans).
Vous avez ainsi un abattement de 20 000 € x 30 %, soit 6 000 €. Vous déclarerez du coup un revenu de 14 000 € (20 000 € - 6 000 €).
Prélèvements Sociaux : Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6e à la 10e année, soit 8,25 % (1,65 % x 5 ans).
Vous avez ainsi un abattement de 20 000 € x 8,25 %, soit 1 650 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 18 350 € (20 000 € - 1 650 €).
Ces éléments fiscaux sont pris en compte par le notaire en charge de la vente immobilière. Celui-ci prélève directement la taxe sur le prix de vente du bien immobilier et effectue lui-même le versement auprès du service de la publicité foncière du lieu où se situe le logement. Reste au vendeur à reporter sa plus-value dans sa déclaration annuelle de revenus. Cela permet à l'administration fiscale de vérifier que toutes les taxes dues sur la vente ont été correctement calculées et payées.
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