Pinel, LMNP : quel dispositif choisir pour votre investissement locatif ?

Loi Pinel : un dispositif pour réduire son imposition

La loi Pinel a été introduite en 2014 pour encourager les particuliers à investir dans des biens immobiliers neufs destinés à la location, et ainsi dynamiser le marché dans les zones tendues. D’un point de vue fiscal, investir en Pinel vous permet de réduire le montant de vos impôts en déduisant jusqu’à 17,5 % de votre investissement de départ pour un achat réalisé en 2023, et jusqu’à 14 % pour une acquisition effectuée en 2024.Bon à savoir : le gouvernement a décidé de mettre fin aux dispositifs Pinel et Pinel+ à compter du 1er Janvier 2025. Il ne vous reste plus qu’un an pour en profiter !

Une réduction fiscale selon la durée d'engagement

La réduction fiscale est directement liée à la durée durant laquelle le bien est proposé à la location. En effet, les avantages fiscaux du dispositif Pinel sont dégressifs. Ils s’appliquent de la manière suivante en 2023 :

• 10,5 % de réduction fiscale pour un bien loué pendant 6 ans.
• 15 % pour 9 ans.
• 17,5 % pour 12 ans.

Et en 2024 :

• 9 % pour 6 ans.
• 12 % pour 9 ans.
• 14 % pour 12 ans.

Ces taux ont progressivement été revus à la baisse au fil du temps. Toutefois, en marge du Pinel classique, le dispositif Pinel + permet de bénéficier des taux de réduction initiaux, à savoir :

• 12 % pour 6 ans.
• 18 % pour 9 ans.
• 21 % pour 12 ans.

Néanmoins, les conditions d’accès au Pinel + sont plus rigoureuses que dans le cadre du Pinel classique, en raison de critères énergétiques et qualitatifs plus stricts.Un projet d’investissement ? Découvrez l’ensemble de nos appartements neufs éligibles au Pinel et les biens éligibles au Pinel+.

Des conditions à prendre en compte

Attention, les investissements en Pinel sont limités à 2 acquisitions par an. Le montant total de l’investissement Pinel annuel ne doit pas dépasser 300 000 € et 5 500 € par m2 de surface habitable. De plus, le dispositif Pinel s’applique aujourd’hui essentiellement aux zones tendues ( zones A, A bis et B1), et ce jusqu’au 31 décembre 2024.Le dispositif Pinel est un bon moyen pour transformer ses impôts sur le revenu en patrimoine immobilier. Cela permet de bénéficier dans le futur d’un revenu complémentaire régulier et de préparer sa retraite.Découvrez en détail toutes les conditions applicables aux dispositifs Pinel et Pinel+ dans cet article : Réalisez votre investissement immobilier avec le dispositif Pinel et le Pinel Plus

LMNP : un statut aux multiples avantages

Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) s’applique à tout propriétaire qui propose à la location un bien immobilier meublé, dans la limite d’un plafond de recettes annuelles. Il présente plusieurs avantages :

• Des loyers 10 à 30 % plus élevés qu’une location nue.
• Un abattement automatique de 50 % sur les revenus locatifs au régime déclaratif micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
• La possibilité de déduire l’ensemble des charges des revenus locatifs au régime réel, de déclarer un déficit foncier (imputable sur le revenu global et reportable sur les années suivantes), et de pratiquer l’amortissement du bien - autant de leviers permettant de réduire l’imposition.
• La constitution d’un patrimoine grâce au levier du crédit, les mensualités étant plus aisément couvertes par le montant du loyer.

Enfin, louer en LMNP est possible aussi bien dans le neuf que dans l’ancien. Si vous faites l’acquisition d’un logement neuf, il vous suffira de le meubler en application de la loi du 31 juillet 2015.

Loi Pinel ou LMNP : quelle est la meilleure façon d’investir dans l’immobilier locatif ?

Les dispositifs Pinel et LMNP possèdent chacun leurs propres caractéristiques, bien que tous deux permettent de profiter d’avantages fiscaux non négligeables. De fait, le choix de l’un ou l’autre dépend plus exactement de l’objectif financier de l’acquéreur et de la façon dont il est prêt à gérer la location de son bien.

Le choix des locataires : LMNP ou Pinel ?

Le statut LMNP n’impose pas de conditions d’éligibilité : vous avez donc la possibilité d’acquérir un bien immobilier de votre choix (neuf ou ancien, rénové ou non) dans la zone qui vous semble la plus attractive, de façon à cibler des locataires à votre convenance. Seule obligation : la mise en location doit se faire dans le cadre d’un bail meublé. En revanche, s’il n’existe pas de plafonds automatiques pour les loyers, comme c’est le cas avec le Pinel, pensez au fait que certaines grandes agglomérations pratiquent l’encadrement (voire le plafonnement) des loyers.Dans le cadre d’un investissement Pinel, le choix des locataires est subordonné à des conditions de ressources. En effet, les candidats à la location doivent justifier de revenus qui n’excèdent pas des plafonds variables en fonction de la composition du foyer fiscal et de la zone Pinel. En contrepartie, les biens éligibles au dispositif sont situés dans des zones tendues, où la demande locative est forte, et les loyers plafonnés favorisent les baux de longue durée - ce qui confère à votre projet locatif une stabilité bienvenue.

Les avantages fiscaux : réduction d’impôt VS déduction des charges

Les avantages fiscaux octroyés par les deux options sont très différents. Dans le cas d’un investissement Pinel, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt fixe, déductible chaque année de l’impôt à payer. Dans le cadre du statut LMNP, vous avez la possibilité de baisser votre base imposable en déduisant les charges de vos recettes annuelles - du moins, au régime réel (au régime micro, un abattement de 50 % est automatiquement appliqué).Ces deux mécanismes ne répondent pas aux mêmes objectifs. Si vous ambitionnez de réduire le montant de votre impôt de façon concrète chaque année, le Pinel est mieux adapté… Mais cet avantage est limité dans le temps, en fonction de la durée d’engagement (celle-ci doit être achevée pour pouvoir revendre le bien). Si vous souhaitez profiter des défiscalisations permises par la déductibilité des charges et par le déficit foncier, tout au long de la période de location, le statut LMNP est préférable.

Des stratégies d’investissement distinctes

Le dispositif Pinel et le statut LMNP correspondent à des stratégies d’investissement locatif distinctes. Le Pinel permet de réduire son imposition dans l’immédiat et chaque année, mais une fois la période d’engagement terminée, l’avantage fiscal s’éteint. De plus, il s’agit bien d’une réduction et non d’un crédit d’impôt : le surplus n’est pas reportable. Ce mécanisme s’adresse donc, en priorité, aux contribuables fortement imposés qui veulent réduire directement leur impôt.Le statut LMNP est plus adapté à une stratégie de long terme, avec l’objectif de financer l’investissement à crédit, de se constituer un patrimoine solide et de générer un revenu complémentaire dans le futur (par exemple, pour préparer sa retraite).Mais, dans l’absolu, les deux stratégies sont viables : elles correspondent simplement à des besoins et à des ambitions différentes. Alors, Pinel ou LMNP : quel sera votre choix ?Contactez un de nos conseillers au 01 78 05 45 43 pour vous conseiller dans votre projet d’investissement immobilier.