Les intérêts intercalaires : qu'est-ce que c'est ?
Lorsque vous sollicitez une banque pour l’
achat d’un appartement en VEFA à crédit, celle-ci aura à régler plusieurs appels de fonds au promoteur tout au long de l’avancée des travaux du programme immobilier neuf pour payer le bien. Ce mode de fonctionnement est une obligation légale de l’achat en VEFA dont le but est de protéger l’acquéreur.
A chaque appel puis déblocage de fonds, la banque réévalue les intérêts intercalaires correspondant à sa rémunération. En effet leur montant varie en fonction du montant total du prêt que la banque vous a accordé, de votre taux d’emprunt et du montant des sommes déjà débloquées.
Il est important de distinguer les frais intercalaires des intérêts d’emprunt. Les frais intercalaires rémunèrent la banque pour les sommes débloquées pendant les travaux alors que les intérêts d’emprunt rémunèrent la banque pour la totalité du crédit, une fois que vous avez la jouissance effective du bien immobilier.
Ainsi lorsque vous prenez possession de l’appartement neuf livré, vous ne payez alors plus de frais intercalaires mais réglez vos mensualités et les intérêts bancaires liés à votre emprunt.
Le principe des frais intercalaires est une réelle protection pour l’acheteur d’un logement en VEFA. Le prêt en lui-même ne commence à être remboursé qu’à la livraison du bien : cela évite d’avoir à payer en même temps les mensualités du futur logement et les loyers ou mensualités du précédent.Éviter le paiement des intérêts intercalaires : est-ce possible ?
En principe, le paiement des intérêts intercalaires est dû au moment de la réalisation des travaux de construction. Cependant, il peut parfois être financièrement difficile d’assumer le paiement de votre loyer actuel et des frais bancaires liés à l’achat de votre futur bien. Votre banque peut alors vous proposer le report du paiement de ces frais, afin que vous puissiez les régler une fois dans votre nouveau logement en même temps que les mensualités de remboursement de votre crédit et que l’assurance.
Reporter ses intérêts intercalaires : avantages et inconvénients
Pour vous aider à financer votre logement en VEFA, votre banque peut vous proposer de différer le paiement des intérêts intercalaires. Cependant, l’organisme bancaire n’a évidemment pas la main sur le rythme d’avancement des travaux. Alors, reporter vos intérêts intercalaires, bonne ou mauvaise idée ?
Les avantages
Côté avantages, reporter le paiement des intérêts intercalaires liés à votre
achat en Vefa vous permet d’alléger vos dépenses en évitant de régler à la fois des frais pour votre logement actuel et pour votre futur logement neuf, et de passer ainsi plus sereinement l’étape de la construction de votre bien.
Reporter les intérêts intercalaires peut être une bonne idée notamment pour conserver votre trésorerie et pour avoirl e temps d’économiser (pour payer vos futurs frais de déménagement par exemple).
Les inconvénients
Même si la banque accepte de reporter le paiement des frais intercalaires, ceux-ci lui restent dus y compris en cas de retard de livraison. Leur paiement à la livraison du bien immobilier neuf viendra s’ajouter au paiement des mensualités du crédit immobilier en lui-même. Votre effort financier sera donc plus conséquent après la livraison.
Calculer vos intérêts intercalaires VEFA : comment faire ?
Le montant des frais intercalaires VEFA dépend directement du montant des fonds débloqués par la banque. La formule utilisée pour calculer les intérêts intercalaires mensuels est la suivante :
(Montant du prêt débloqué x Taux de crédit)/durée des travaux Exemple de calcul des intérêts intercalaires
Le crédit concerne l’achat d’un appartement en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) pour un montant de 450 000€ dont 400 000€ est financé par un prêt immobilier sur 25 ans à un taux de 4,20 %. Les travaux sont prévus sur 12 mois.
On obtient les mensualités ci-dessous :
● Le promoteur fait un premier appel de fonds de 35% du prix de bien immobilier. Vos intérêts intercalaires seront de : (140 000€*4,2% / 12) = 490€ d’intérêts intercalaires par mois
● Au deuxième appel de fonds de 70 %: (280 000€*4,2 % /12) = 980 € d’intérêts intercalaires par mois
● Au dernier appel de fonds de 95 % : (380 000*4,2 % /12) = 1 330€ d’intérêts intercalaires par mois
● A la remise des clés, 100% des sommes ont été débloquées : 0 € d’intérêts intercalaires.
L’acquisition d’un bien immobilier en VEFA permet une souplesse de financement, l’acquisition se faisant au fur et à mesure de l’avancement des travaux en revanche vous devez prendre en compte le coût lié au remboursement des intérêts intercalaires. Si besoin, vous pouvez demander un report total à votre banque afin d’alléger vos dépenses avant la remise des clés mais attention dans ce cas, vous cumulerez ces frais avec les intérêts d’emprunt, le remboursement de l’emprunt et l’assurance.
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