L’amortissement des travaux en LMNP : le guide pour optimiser fiscalement votre location meublée

Comment fonctionne l'amortissement en LMNP ?

L'amortissement LMNP est un dispositif comptable qui permet de prendre en compte la dépréciation progressive de votre bien immobilier et des travaux réalisés. Cette perte de valeur est assimilée à une dépense "fictive", déduite chaque année de vos revenus locatifs. Pour bénéficier de ce mécanisme, les biens doivent être inscrits à l'actif de votre bilan en tant qu'« actifs immobilisés ».

L'amortissement : un mécanisme réservé au régime réel

Il est crucial de noter que l'amortissement des travaux en LMNP n'est possible qu'au régime réel d'imposition. Il existe deux types de régimes réels :

1. Le régime réel simplifié : adapté aux LMNP dont les recettes annuelles sont comprises entre 72 600€ et 238 000€
2. Le régime réel normal : obligatoire pour les LMNP dont les recettes annuelles dépassent 238 000€

Le régime micro-BIC ne permet pas de bénéficier de ce dispositif, car il applique un abattement forfaitaire censé couvrir l'ensemble des charges. Si vous avez démarré votre activité LMNP en micro-BIC, vous pouvez à tout moment opter pour le régime réel pour profiter de l'amortissement.

Quels travaux peut-on amortir dans le cadre du statut LMNP ?

L'amortissement des travaux en LMNP concerne principalement les opérations d'aménagement, d'agencement ou d'amélioration du logement. Ces travaux doivent prolonger la durée d'utilisation du bien et/ou augmenter sa valeur. Parmi les travaux éligibles, on trouve :

• La maçonnerie
• L'électricité
• La plomberie
• Les peintures
• Les revêtements de sols

Il est important de noter que les travaux d'agrandissement ou de reconstruction ne sont pas amortissables. Ils s'ajoutent à la valeur du bien et seront pris en compte lors du calcul de la plus-value en cas de revente.Les travaux courants d'entretien et de réparation, quant à eux, sont généralement déduits directement des charges et ne constituent pas des immobilisations.

Comment calculer l'amortissement des travaux en LMNP ?

Le calcul de l'amortissement LMNP se fait de manière linéaire, avec un pourcentage appliqué chaque année, en tenant compte de chaque composante.

La méthode de calcul

La formule à employer est la suivante : Valeur des travaux / durée d'amortissement = amortissement annuel déductiblePar exemple, pour des travaux électriques d'une valeur de 5 000 €, amortissables sur 20 ans, le montant annuel de l'amortissement s'élèvera à 250 €.

Durées d'amortissement pour les différents travaux

Les durées d'amortissement varient généralement entre 5 et 25 ans, mais peuvent aller au-delà pour le gros œuvre. Voici quelques exemples :

• Gros œuvre : 75 ans
• Toiture et étanchéité : 25 ans
• Installation de chauffage, plomberie, électricité : 20 ans
• Aménagements intérieurs : 12 ans
• Maçonnerie et pose d'un nouveau parquet : 15 ans
• Installation d'une cuisine équipée : 10 ans
• Réfection des peintures et papiers peints : 10 ans
• Pose d'un revêtement de sol : 5 ans
• Remplacement des meubles et électroménager : 5 ans

Comment optimiser l'amortissement de vos travaux en LMNP ?

Pour tirer le meilleur parti de l'amortissement des travaux en LMNP, voici quelques conseils :

1. Privilégiez le régime réel d'imposition, seul à permettre l'amortissement.
2. Gardez à l'esprit que l'amortissement ne peut pas créer de déficit fiscal en LMNP. Il peut seulement réduire votre bénéfice imposable jusqu'à zéro.
3. Pour les "petits" travaux (généralement inférieurs à 500 € HT), il est souvent plus avantageux de les passer en charges plutôt que de les amortir.
4. Optimisez la durée d'amortissement : l'administration fiscale tolère un écart de 20 % par rapport aux usages, si celui-ci est justifié. Consultez un expert-comptable pour déterminer la durée la plus avantageuse fiscalement.
5. Conservez soigneusement toutes les factures de travaux. Elles seront indispensables en cas de contrôle fiscal.
6. N'oubliez pas que l'amortissement n'a pas d'impact sur la plus-value lors de la revente du bien. Il faudra tenir compte de ce paramètre dans votre stratégie à long terme.

Actualités fiscales et perspectives

Il est important de se tenir informé des évolutions fiscales concernant le statut LMNP. À l'heure actuelle, le gouvernement envisage une réforme de la fiscalité des meublés de tourisme, qui pourrait avoir un impact sur le régime LMNP. Restez à l'écoute des annonces officielles et consultez régulièrement les sites spécialisés pour adapter votre stratégie en conséquence.

Conclusion

L'amortissement des travaux en LMNP est un levier fiscal puissant pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif. Cependant, sa mise en œuvre peut s'avérer complexe. Il est donc recommandé de faire appel à un expert-comptable spécialisé pour vous accompagner dans cette démarche et vous aider à optimiser votre fiscalité LMNP.Vous souhaitez acquérir un bien immobilier neuf pour le mettre en location en LMNP ? Toutes les résidences Emerige sont situées en zones à forte demande locative. Découvrez tous nos programmes immobiliers neufs éligibles.