Quelles sont les obligations du promoteur en VEFA ?

Acheter un bien en VEFA, ça veut dire quoi ?

La VEFA, pour « Vente en l’Etat Futur d’Achèvement », désigne un type de contrat par lequel un acquéreur devient propriétaire d’un bien immobilier en cours de construction ou encore à construire (Code de la construction et de l’habitation, article L261-3 et suiv.). On parle communément “d'achat sur plan”.Dans le cadre d’un achat en VEFA, les étapes de la transaction sont au nombre de quatre :

1. La signature du contrat de réservation du logement (avec versement d’un dépôt de garantie).
2. La signature du contrat de vente définitif devant le notaire (l’acte authentique) et le paiement du prix de vente demandé.
3. La livraison du bien par le promoteur immobilier (remise des clés).
4. Le déclenchement des garanties de construction qui protègent l’acheteur.

Plus de détails sur le déroulement d’un achat immobilier neuf dans notre guide sur la VEFA.

Quelles obligations pour le promoteur en VEFA ? La liste des garanties offertes à l’acquéreur

La réglementation prévoit de nombreuses obligations pour le promoteur en VEFA, qui sont autant de protections pour le propriétaire du logement en l’état futur d’achèvement. Elles sont de trois ordres : les garanties d’achèvement, les assurances, et les garanties qui couvrent l’acheteur.

Les garanties d’achèvement

Pour protéger l’acheteur, une des obligations du promoteur en VEFA consiste à fournir une garantie d’achèvement ou de remboursement.

• La garantie financière d’achèvement est une garantie « extrinsèque » par laquelle un établissement de crédit s’engage à avancer les sommes nécessaires à l’achèvement des travaux en cas de défaillance du promoteur. Les travaux ne peuvent démarrer que si le promoteur a obtenu cette garantie. Elle est renouvelée chaque année, jusqu’à ce que les travaux soient terminés.
• La garantie de remboursement, moins fréquente, permet à l’acheteur de récupérer son dépôt de garantie (restitué par l’établissement financier), tandis que la vente est annulée. Elle est contractée avant le début des travaux.

Le Code de la Construction et de l'Habitation (CCH), art. R261-23, dispose que le contrat de vente peut prévoir l’une ou l’autre garantie. Néanmoins, la première est plus fréquente, dans la mesure où le but de l’opération est d’achever l’immeuble.

Les assurances

Partie intégrante des obligations du promoteur en VEFA, la souscription des assurances garantit à l’acheteur le droit de demander réparation en cas de non-conformité ou de malfaçon.

• La garantie biennale, ou « garantie de bon fonctionnement », couvre les malfaçons et les défauts de conformité constatés pendant une période de 2 ans à compter de la livraison du bien. Elle s’applique aux éléments dissociables de l’immeuble, c’est-à-dire les équipements du système de chauffage (chaudière, ballon d’eau chaude, canalisations, radiateur), les équipements sanitaires (robinetterie), les revêtements (carrelages, moquettes, papiers peints) et les portes et fenêtres (et parfois les menuiseries extérieures)..
• La garantie décennale fait partie des obligations du promoteur en VEFA, mais aussi de tous les professionnels qui interviennent sur le chantier. Elle garantit la responsabilité du constructeur pour tous les dommages qui surviennent dans les 10 ans suivant la réception des travaux. Elle s’applique aux dommages affectant la solidité du bâti et qui rendent le logement impropre à sa destination.
• L’assurance dommages-ouvrage, souscrite par le maître d’ouvrage avant le démarrage du chantier, couvre la totalité des travaux de réparation nécessaires dans le cadre de la garantie décennale (pour les malfaçons). Elle profite à l’acquéreur ainsi qu’aux sous-acquéreurs successifs.

Les garanties liées à la construction (qui couvrent l’acheteur)

D’autres garanties couvrent l’acheteur et assurent la sécurité du déroulement de son achat. Là encore, il s’agit d’obligations pour le promoteur en VEFA.

• La garantie de parfait achèvement concerne les défauts de conformité et de construction apparents. Elle court pendant 1 an après la réception du logement, et oblige le constructeur à effectuer les réparations nécessaires.
• La garantie des vices apparents concerne les malfaçons touchant à la solidité du bâtiment (fondations, toiture, murs porteurs, etc.). Elle bénéficie à l’acheteur pendant un délai de 10 ans à compter de la réception de l’immeuble.
• La garantie d’isolation phonique concerne la conformité du bien avec les prescriptions réglementaires en matière d’isolation acoustique. Elle court sur 1 an à compter de la prise de possession du bien.

Quels recours en cas de litige avec un promoteur ?

En cas de litige avec un promoteur immobilier dans le cadre d'une Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), plusieurs recours sont possibles. Tout d'abord, il est recommandé de privilégier la résolution à l'amiable et de faire appel à un médiateur et/ou à un conciliateur.Ensuite, si le litige persiste, des recours judiciaires peuvent être envisagés, tels que l'annulation de l'achat ou de la vente, la demande d'indemnités en cas de retard de livraison, ou la demande de réparation en cas de défauts de conformité ou de malfaçons. Il est également conseillé de solliciter l'assistance d'un avocat spécialisé en droit immobilier pour faire valoir ses droits.Voici quels sont les recours possibles en fonction de la situation.

En amont de la livraison de l’immeuble

Le promoteur annule votre contrat de réservation. Si vous avez versé un dépôt de garantie lors de la signature, cette somme doit vous être entièrement restituée dans les 3 mois qui suivent l’annulation. À défaut, vous êtes en droit de lancer une procédure judiciaire.

En cas de retard de livraison

Un retard de livraison en VEFA n’est pas chose rare. Mais attention : la responsabilité du promoteur n’est engagée qu’en cas de retard dénué de motif valable. Le contrat de vente prévoit généralement des clauses de suspension du délai, comme les intempéries, des grèves ou une crise sanitaire. Si le retard de livraison en VEFA n’est pas justifié, le promoteur est tenu de verser des pénalités de retard de livraison à l'acquéreur. Ces pénalités sont généralement proportionnelles à la durée du retard et peuvent être exigées à partir du moment où le retard excède un certain nombre de jours. Pour connaître les conditions exactes, veuillez vous reporter à votre contrat de réservation ou consulter un avocat.

Après la livraison du bien

Une fois les travaux achevés, l’une des obligations du promoteur en VEFA consiste à assurer la livraison des biens. Cette étape marque le point de départ de la garantie des vices apparents. Il vous incombe, en tant que propriétaire du logement, de faire le point sur les défauts, malfaçons ou éléments non conformes au contrat. En cas de problème, vous pouvez refuser de prendre possession des lieux et mentionner les défauts constatés dans le procès-verbal de livraison VEFA.Rassurez-vous, tout ne doit pas être repéré immédiatement ! Vous disposez d’un délai d’1 mois pour lister les anomalies et transmettre votre constat au promoteur par courrier recommandé avec accusé de réception. Celui-ci bénéficie d’un délai d’1 an pour corriger les problèmes soulignés. Enfin, dans le cadre de la garantie décennale, vous avez 10 ans pour signaler des dommages affectant la solidité de l’immeuble.En somme, les obligations du promoteur en VEFA sont nombreuses... Mais il incombe à l’acquéreur de se montrer vigilant à toutes les étapes du processus, et notamment lors de la livraison du bien.